In einem altehrwürdigen Gebäude am Pferdewasser, nur einen Sprung vom Rathaus entfernt, hat man die Zukunft Flensburgs im Blick. Prognosen, Potenziale und Planungen vereinen sich zu einem Gesamtbild. Konzepte, Bauprojekte und die Verfügbarkeit von Grundstücken sind stetige Wegbegleiter der Stadtentwicklung. Das können der frischgebackene Fachbereichsleiter Jonas Römer sowie Malte Gräve, Ingenieur in der Stabstelle „Urbanes Wohnen“, nur bestätigen. Ebenso eine Erkenntnis, die seit 2010 wie ein lokales Gesetz wirkt: „Flensburg schrumpft nicht, sondern wächst.“ Das heißt: Die Stadt Flensburg braucht einen stetigen Netto-Zuwachs an Wohngebäuden.
Faktoren der Wohnbedarfsrechnung
Derzeit bewegt sich die Fördestadt knapp unterhalb der Marke von 100.000 Einwohnern. Der Trend sagt: Es geht in nicht allzu ferner Zukunft über diese Schallmauer hinaus. Experten wissen: Eine Wohnbedarfsrechnung sollte man nicht allein anhand einer Bevölkerungsprognose aufstellen. Ein Beispiel: Nach der Jahrtausendwende erlebte die Universität einen Boom, was einen starken Zuzug von Studenten zur Folge hatte. Der lokale Wohnungsmarkt war plötzlich mit zahlreichen Single-Haushalten und Wohngemeinschaften konfrontiert.
Zudem sind einige externe Faktoren, die gravierende Wanderungsbewegungen auslösen, stets schwer vorherzusagen. Um 2015 registrierte die Stadt einen beträchtlichen Zustrom an Flüchtlingen, der inzwischen abgeebbt ist. Dafür entdecken nun Menschen, die sich kurz vor dem Ruhestand befinden oder ihn gerade angetreten haben, verstärkt die Lebensqualität Flensburgs. Zudem ermöglicht es der Trend zum Home- Office, einen lukrativen Job in einer größeren Stadt mit einem Zuhause in Flensburg zu verbinden. Auch der Wegzug ins Umland – das sagen die Erhebungen – hat abgenommen. Aus allen Beobachtungen ergibt sich eine Prämisse der Flensburger Stadtentwicklung. „Es besteht vor allem ein Bedarf an einem Geschossbau mit Mietwohnungen“, erklärt Jonas Römer. „Es gibt aber nur wenige Freiflächen, und die sind meist mit Auflagen für den Naturschutz und anderen schwierigen Anforderungen verbunden.“
Netto 300 Wohneinheiten im Jahr
Für den Zeitraum von 2026 bis 2040 liegt eine Berechnung vor: Insgesamt wird von 5100 neuen Wohneinheiten ausgegangen. In der kommenden halben Dekade sollen jährlich sogar 440 umgesetzt werden. Das wäre ein Netto-Zuwachs von rund 300 Wohneinheiten im Jahr, da im Schnitt etwa 150 dem Abrissbagger zum Opfer fallen. „Wir haben einen Nachholbedarf, um den engen Wohnungsmarkt zu entspannen“, weiß Malte Gräve.
2024 und 2025 lag man mit 122 und 286 neuen Einheiten deutlich unter den eigenen Vorgaben. Marktwirtschaftliche Gründe wie Baukosten und Zinsen hätten die Realität bestimmt. „Es ist die Crux“, betont Malte Gräve, „dass bei ungünstigen Parametern keine Mieten mehr möglich sind, die die erhoffte Nachfrage erzeugen.“ Für 2026 soll es besser aussehen. Die Bauaktivitäten werden mit großer Sicherheit dichter an den Sollwert heranrücken.
Aktive Baustellen
Auf dem großen Bildschirm wird die konkrete Fachplanung gezeigt. Auf dem Tisch ist eine noch größere Karte mit dem gesamten Stadtgebiet entrollt. Es lässt sich genau erkennen, was dieses oder spätestens im nächsten Jahr fertiggestellt sein wird. Der SBV rechnet damit, dass im September 66 Wohneinheiten im Schwarzen Weg bezugsfertig sein werden. Ein privater Investor baut im Albert-Schweitzer-Hof die Dachgeschosse aus. Das bringt 31 neue Wohneinheiten. Auf der Mumm´schen Koppel werden sogar 170 Wohneinheiten vermarktet – rund die Hälfte davon hat der FAB übernommen. Aktuell entstehen auf der Fläche des ehemaligen Aldi-Marktes in der Sonderburger Straße einige Reihenhäuser. Auch in der Duburger Straße wird saniert. Die Stadtplaner kommen mit einer einfachen Überschlagsrechnung auf 320 Wohneinheiten.
Nur ein Bauantrag für 1000 weitere Wohneinheiten
In der Pipeline befinden sich weitere Projekte, die die Baureife erreicht haben. „Der Vorhabenträger muss nur zu uns kommen und den Bauantrag stellen“, betont Jonas Römer. „Er würde schnell die Genehmigung erhalten.“ Denn für über 1000 Wohneinheiten ist der nötige Planungsstand erreicht. Teilweise ist das Kartenwerk sogar schon überholt. An der Osterallee, unweit der Nordstraße, wurde im Winter der Altbestand abgerissen. Nun ist die Erschließung im Gang. Die „Gewoba“ aus Schleswig steht im Schwarzenbachtal in den Startlöchern. Das Gelände zwischen Eckener Straße und Neustadt birgt das Potenzial von 480 Wohneinheiten. Der SBV bringt am innerstädtischen Bahndamm sein Projekt „Victoriahöfe“ voran und bebaut im ersten Schritt einen ehemaligen Parkplatz an der Heinrichstraße.
Bauleitverfahren in Gang
Für weitere Flächen verwenden die Stadtplaner die Signalfarbe „rot“. Das heißt so viel wie: Achtung, das Bauleitverfahren läuft noch! „Da haben Vorhabenträger, Ingenieurbüros und Verwaltung am meisten zu tun“, betont Jonas Römer. Dabei handelt es sich um Areale an der Friedenskirche in Flensburg-Weiche (knapp 400 Wohneinheiten) und am Wasserturm im Volkspark (350 bis 400 Einheiten) sowie um das Quartier „Am Gleisbachtal“ (350 Einheiten). Es sind allesamt Mammut-Projekte wie auch das Sanierungsgebiet an der Walzenmühle, das bis zu 200 weitere Wohnungen bringen könnte. Was ziemlich sicher ist: Vor 2028 wird es bei den genannten Vorhaben mit der Umsetzung nichts werden. „Sie werden auch nicht alle auf einen Schlag auf den Markt kommen, damit sich die Vorhaben nicht gegenseitig kannibalisieren“, erklärt Malte Gräve.
Weitere Perspektiven
Das informative Kartenwerk enthält noch eine weitere Rubrik: zukünftige Perspektivflächen. Wenn beispielsweise das neue Krankenhaus am Stadtrand den Betrieb aufnimmt, werden die Altstandorte im Zentrum zum Wohnungspotenzial. Auch der „Hafen-Ost“ oder das ehemalige Marinelazarett in Mürwik tauchen auf der Agenda auf. Was fehlt sind Verflechtungen mit dem Umland. So wird gerade die mit Handewitt betriebene Wirtschaftsentwicklungsgemeinschaft über ökonomische Aspekte hinaus ausgedehnt. So wird in der Nähe vom Scandinavian Park in Kürze mit einem Geschosswohnungsbau gestartet. Außerdem wollen die Stadtrandgemeinde und Flensburg an der Flensburger Straße in Weding ein zehn Hektar großes Areal gemeinsam entwickeln.
Eine kommunale Wohnungsgesellschaft?
Eine Idee, die in der Stadtpolitik immer mal wieder aufploppt, ist die Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft. Mehr als ein paar Diskussionen scheinen angesichts von hohen Investitionssummen und Personalkosten nicht drin zu sein. In der Stadtverwaltung erinnert man daran, dass Flensburg einst seinen eigenen Wohnungsbestand hauptsächlich an Genossenschaften verkauft hat. Zum Glück, so ist zu hören, nicht an rein privatwirtschaftliche Unternehmen, die sich in ganz anderen Städten tummeln. In der Fördestadt dominieren vier Genossenschaften, allen voran der SBV und der FAB, die den erzielten Gewinn hauptsächlich in den Wohnungsbestand reinvestieren.
Text und Fotos: Jan Kirschner
