Viele Eltern verschenken ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung schon zu Lebzeiten an ihre Kinder und behalten sich die Nutzungsrechte (Nießbrauch oder Wohnungsrecht) lebenslang vor, so dass sie „ihr“ Haus bzw. „ihre“ Wohnung weiterhin alleine bis zu ihrem Tod bewohnen oder bei einem erforderlichen Umzug auch vermieten können. Beim Verschenken von Immobilien erfolgt die Ausgestaltung durch notarielle Überlassungsverträge. Nach der heutigen Rechtslage haben Kinder bei Schenkungen von jedem Elternteil alle 10 Jahre jeweils einen Schenkungssteuerfreibetrag von 400.000 €. Im Hinblick auf die erheblichen Wertsteigerungen, die Immobilien in den letzten Jahren erfahren haben, ist der Verkehrs- bzw. Verkaufswert vieler Immobilien höher als 400.000 €.
Wenn das Haus weit mehr als 400.000 € wert ist und im Alleineigentum eines Elternteils steht und auf nur ein Kind übertragen werden soll, stellt sich die Frage, wie dann zusätzlich, trotz des auf 400.000 € begrenzten Steuerfreibetrages, noch Schenkungssteuer gespart werden kann bzw. eine zusätzliche Schenkungssteuer nicht ausgelöst wird.
Dies kann dadurch erfolgen, dass der Schenkungswert des geschenkten Gegenstandes dadurch vermindert wird, dass der Schenker sich eine lebenslängliche Nutzung oder Leistung am Schenkungsgegenstand, wie beispielsweise ein Nießbrauchsrecht, vorbehält. Der Wert dieses Nießbrauchrechts ist dann – vereinfacht gesagt – unter Zugrundelegung des Jahresmietzinses mit einem Vervielfältiger zu multiplizieren. Jedes Jahr gibt das Bundesministerium der Finanzen hierfür aktualisierte Wertetabellen heraus, die auf den aktuellen Sterbetafeln basieren. Je jünger der Schenker ist, umso höher ist auch der Vervielfältiger und umso höher ist dann auch der von dem Wert der verschenkten Immobilie abzuziehende Nießbrauchswert. Bei einer 71jährigen Frau liegt der Multiplikationsfaktor für den Kapitalwert bei 10,843, während er bei einer 81jährigen Schenkerin bei „nur“ 7,112 liegt. Darum wundern sich viele, die erst im später Alter verschenken, dass der Nießbrauchswert bei ihnen relativ gering angesetzt wird, weil der Vervielfältiger mit der Sterbetafel und damit natürlich mit dem Alter des Schenkers zusammenhängt.
Um die jeweiligen Schenkungssteuerfreibeträge bei der Übertragung sehr werthaltiger Immobilien nicht zu überschreiten, bietet sich als weitere Möglichkeit an, nur Teileigentum, also Miteigentum zu Bruchteilsquoten an einer Immobilie zu übertragen. Genauso wie Eheleute ein Haus je zu 1/2 als Miteigentümer erwerben können, kann natürlich auch nur ein ideeller Miteigentumsanteil zu 1/2 verschenkt werden oder auch nur ein 3/4-Anteil oder ein 3/5-Anteil etc. Auch an der Schenkung eines 1/2 Miteigentumsanteils, also an dem zu übertragenden quotalen Miteigentum, kann sich der Schenker ein anteiliges Nießbrauchsrecht vorbehalten, so dass er dann im Ergebnis nach wie vor Miteigentümer beispielsweise zu 1/2 ist und sich an der anderen Hälfte der Immobilie, die er seinem Kind übertragen hat, ein Nießbrauchsrecht vorbehält, so dass er weiterhin die gesamte Immobilie nutzen oder auch vermieten und die Mieteinkünfte für sich vereinnahmen kann. 10 Jahre später, wenn wieder die Steuerfreibeträge anfallen, kann dann der Rest der Immobilie schenkungsweise übertragen werden.
Sinnvoll ist in diesen Fällen in der Regel, dass der Schenker sich in dem Überlassungsvertrag Rückforderungsrechte vorbehält, also das Recht, die Rückübertragung der Immobilie an sich verlangen zu können, z. B. bei Bedürftigkeit des Schenkers, bei Vorversterben des Kindes, bei Privatinsolvenz des Kindes, für den Fall der Scheidung der Ehe des Kindes oder auch aus sonstigen Gründen.
Wenn mehrere Kinder vorhanden und Eltern Schenkungen nur an einzelne Kinder vornehmen, sollte nie vergessen werden, im Überlassungsvertrag auch eine klare Aussage dazu zu treffen, ob das Kind sich die Schenkung auf sein Erbe oder jedenfalls auf seinen Pflichtteil anrechnen lassen muss. Diese Anrechnungsbestimmungen können nämlich nur vor oder bei der Schenkung erfolgen und nicht einseitig nachträglich!
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