Wer ein Haus baut, erfüllt sich meist einen Lebenstraum – und gleichzeitig eine der größten finanziellen Verpflichtungen seines Lebens. Doch zwischen den Hochglanzprospekten der Bauunternehmen und der Realität auf der Baustelle liegen oft Welten. Bauverzögerungen, Mehrkosten oder Mängel sind keine Ausnahme, sondern Alltag. Dabei beginnt der Ärger meist nicht auf der Baustelle, sondern viel früher – beim Bauvertrag. Was viele private Bauherren unterschätzen: Der Bauvertrag ist kein bloßes Formular, das man mal eben unterschreibt, sondern das Fundament des gesamten Projekts. Und wie jedes Fundament muss auch er tragfähig sein.
Seit der Reform des Bauvertragsrechts 2018 gibt es erstmals eigene Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch, die speziell auf Bauverträge zugeschnitten sind. Sie sollen private Bauherren besser schützen – aber nur, wenn man sie auch nutzt. Die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein hat deshalb einen 10-Punkte-Plan entwickelt, der hilft, einen „perfekten“ Bauvertrag zu gestalten. Seine Kernbotschaft ist einfach: Nur wer die Spielregeln kennt, kann sie zu seinem Vorteil nutzen.
Ein zentraler Punkt ist die Leistungsbeschreibung. Sie ist das Herzstück des Vertrags, denn sie legt fest, was genau gebaut wird. Unklare Formulierungen wie „nach Bauunternehmerstandard“ oder „entsprechend den üblichen Ausführungen“ sind brandgefährlich – sie öffnen Tür und Tor für Streit. Stattdessen sollten Bauherren auf klare Angaben achten: Welche Materialien werden verwendet? Welche Dämmwerte, Fenster, Bodenbeläge oder Elektroinstallationen sind vereinbart? Je genauer die Beschreibung, desto sicherer der Bauherr. Denn später gilt nur, was schriftlich im Vertrag steht.
Ebenso wichtig ist der Zahlungsplan. Abschlagszahlungen sollten sich am tatsächlichen Baufortschritt orientieren, nicht an Pauschalen. Wer zu früh zu viel zahlt, verliert Druckmittel, falls es zu Verzögerungen oder Mängeln kommt. Die ARGE Baurecht rät, immer einen Teil der Summe – meist fünf bis zehn Prozent – als Sicherheit zurückzuhalten, bis alle Arbeiten mängelfrei abgenommen sind. Auch eine Vereinbarung zur sogenannten Bauhandwerkersicherung kann sinnvoll sein, um das finanzielle Risiko bei Insolvenz des Bauunternehmers zu verringern.
Ein weiterer Stolperstein sind Änderungen während der Bauphase, die sogenannten Nachträge. Der Traum von der bodentiefen Dusche oder einer anderen Treppenform kann schnell teuer werden, wenn keine klare Regelung existiert. Bauherren sollten sich vertraglich zusichern lassen, dass Änderungen nur nach schriftlicher Vereinbarung erfolgen dürfen – inklusive transparenter Kostenaufstellung. So behält man die Kontrolle über das Budget und vermeidet böse Überraschungen.
Zeit ist ein weiterer entscheidender Faktor. Ein verbindlicher Bauzeitenplan gibt Sicherheit, wann das Haus fertig sein soll. Wird dieser überschritten, sollte der Vertrag Regelungen zu Vertragsstrafen enthalten. Sie sind kein Ausdruck von Misstrauen, sondern eine faire Absicherung für beide Seiten. Schließlich hat auch der Bauunternehmer ein Interesse daran, die Baustelle planmäßig abzuschließen.
Nicht zu unterschätzen ist die Abnahme – juristisch gesehen der Moment, in dem der Bauherr die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht akzeptiert. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, und viele Ansprüche auf Nachbesserung oder Schadensersatz hängen von ihr ab. Deshalb sollte die Abnahme immer förmlich erfolgen, am besten mit einem Protokoll und – bei Unsicherheit – mit einem Sachverständigen. Wer einfach den Schlüssel entgegennimmt und einzieht, riskiert, auf späteren Mängeln sitzenzubleiben.
Auch der Umgang mit Streitfällen lässt sich schon im Vertrag klären. Statt bei jedem Problem sofort vor Gericht zu ziehen, empfiehlt die ARGE Baurecht, eine Schlichtungsklausel aufzunehmen. Sie erlaubt, Konflikte schnell und kostengünstig mit Hilfe neutraler Experten beizulegen. In vielen Fällen lassen sich so teure Prozesse vermeiden und die Beziehung zwischen Bauherr und Bauunternehmen bleibt intakt.
Natürlich kann kein Vertrag alle Eventualitäten abdecken. Doch er kann die Spielräume so eng fassen, dass Missverständnisse gar nicht erst entstehen. Dazu gehört auch, alle Pläne und technischen Unterlagen als Anlagen beizufügen, die Zuständigkeiten für Genehmigungen festzulegen und auf eine Bauleistungsversicherung zu achten. Wer sich in juristischen Fragen unsicher ist, sollte den Vertrag vor der Unterschrift von einem Fachanwalt prüfen lassen – das kostet weit weniger als ein späterer Rechtsstreit.
Ein Bauvertrag ist also weit mehr als ein bürokratisches Muss. Er ist das Sicherheitsnetz, das den Traum vom Eigenheim trägt. Viele Konflikte, die in Fernsehsendungen über Pfusch am Bau gezeigt werden, ließen sich vermeiden, wenn Bauherren vorab genauer hingeschaut hätten. Es lohnt sich, Zeit und Sorgfalt in diesen unscheinbaren Stapel Papier zu investieren – denn am Ende entscheidet er darüber, ob der Traum vom Eigenheim zum Albtraum oder zur Erfolgsgeschichte wird. Wer sein Haus auf ein solides Vertragsfundament stellt, baut nicht nur mit Beton und Ziegeln, sondern auch mit Weitsicht und Vernunft.
Rechtsanwalt und Notar Dietrich Schenke
LL.M. (Steuerwissenschaften)
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Schlichter und Schiedsrichter nach SOBau
in der Kanzlei KH&S Dr. Kruse, Hansen & Sielaff Rechtsanwälte Partnerschaft mbB,
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