Treten Baumängel auf, ist die Ursache für den Bauherrn häufig unklar. Zum Beispiel: Der Eigentümer eines neu gebauten Hauses entdeckt nach zwei Jahren feuchte Wände und fordert den Maurer auf, den Schaden zu beheben. Dabei weiß er nicht, ob dessen Arbeit der Auslöser war.
In solchen Fällen stellt sich die Frage, ob der Bauunternehmer die Reparatur kostenlos durchführen muss oder eine Vergütung verlangen kann, wenn sich herausstellt, dass der Handwerker für den Mangel nicht verantwortlich war. Denn bereits die Untersuchung der Mangelursache kostet Geld und diese möchte der Handwerker nicht kostenlos erbringen, wenn sich herausstellt, dass er nichts falsch gemacht hatte.
Häufig kommt es vor, dass Bauherren ihre Handwerker zur Nachbesserung auffordern, wenn Mängel an der erbrachten Leistung festgestellt werden. Liegt die Ursache tatsächlich beim Auftragnehmer, ist er verpflichtet, diese kostenlos zu beheben. Wenn die Verantwortlichkeit jedoch unklar ist, stellt sich die Frage, ob der Auftragnehmer eine Vergütung für die Reparatur verlangen kann.
Ein kostenpflichtiger Reparaturauftrag kann entweder durch eine ausdrückliche Vereinbarung oder durch konkludente Handlungen der Beteiligten zustande kommen. Bei einer ausdrücklichen Vereinbarung einigen sich die Parteien im Voraus darauf, dass der Auftragnehmer unabhängig von der späteren Klärung der Verantwortlichkeit eine Vergütung erhält. Bei einer konkludenten Vereinbarung ergibt sich der Vertragsschluss aus dem Verhalten der Beteiligten, etwa wenn der Auftragnehmer die Reparatur aus Kulanz anbietet und der Auftraggeber zustimmt.
Ein solcher Reparaturauftrag bietet Vorteile für beide Seiten. Der Auftraggeber profitiert von der schnellen Verfügbarkeit des ursprünglichen Auftragnehmers, der mit dem Bauprojekt vertraut ist. Dies spart Zeit und Kosten im Vergleich zur Beauftragung eines neuen Unternehmens. Für den Auftragnehmer ist der Auftrag attraktiv, da er so finanzielle Verluste vermeiden kann, wenn sich später herausstellt, dass er für den Mangel nicht verantwortlich war.
Allerdings gibt es Herausforderungen. Der Auftragnehmer muss dem Auftraggeber klar kommunizieren, dass die Arbeiten nur gegen Vergütung erfolgen. Versäumt er dies, hat er keinen Anspruch auf Bezahlung. Zudem darf ein kostenpflichtiger Reparaturauftrag nicht mit der vertraglich geschuldeten, kostenlosen Mängelbeseitigung verwechselt werden. Wenn der Auftraggeber im Rahmen der Vereinbarung auf seine Gewährleistungsrechte verzichtet, kann er später gezahlte Beträge nicht zurückfordern, selbst wenn der Auftragnehmer letztlich verantwortlich war.
In Sonderfällen kann ein bedingter Reparaturauftrag vereinbart werden, bei dem die Vergütung nur gezahlt wird, wenn die Verantwortung des Auftragnehmers ausgeschlossen wird. Solche Vereinbarungen sind jedoch selten und rechtlich anspruchsvoll. Ohne klare Vereinbarungen entstehen oft langwierige Streitigkeiten, die den Prozess der Mängelbeseitigung erheblich verzögern können.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein kostenpflichtiger Reparaturauftrag praktische Vorteile bietet, jedoch klare Absprachen und eine sorgfältige Dokumentation erfordert, um Streitigkeiten zu vermeiden. Auftraggeber sollten darauf achten, nicht auf ihre Gewährleistungsrechte zu verzichten, es sei denn, sie sind sicher, dass der Auftragnehmer nicht für den Mangel verantwortlich ist.
Rechtsanwalt und Notar Dietrich Schenke
LL.M. (Steuerwissenschaften)
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Schlichter und Schiedsrichter nach SOBau in der Kanzlei KH&S Dr. Kruse, Hansen & Sielaff Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Rechtsanwälte, Fachanwälte, Notare
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