Risiken vermeiden beim Immobilienkauf

Wie Käufer von gebrauchten Immobilien vorgehen sollten

Der Kauf einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, bei dem eine sorgfältige Planung und detaillierte Überprüfung unerlässlich sind. Der erste Schritt besteht darin, den eigenen Bedarf zu klären. Dazu gehört, sich Gedanken über die Lage, Größe, das Baujahr und die Bausubstanz der Immobilie zu machen. Es empfiehlt sich, Suchaufträge bei Immobilienportalen einzustellen und gegebenenfalls auch Makler vor Ort zu kontaktieren. Zudem sollte vorab eine Finanzierungszusage von der Bank eingeholt werden, um die finanziellen Möglichkeiten abzuklären.

Nach der Suche folgt die Besichtigung der Immobilie. Zunächst kann diese alleine erfolgen, um einen ersten Eindruck zu gewinnen. Hat man sich für ein Objekt entschieden, sollte unbedingt ein Gutachter hinzugezogen werden, um den Zustand der Immobilie professionell prüfen zu lassen. Laien können viele Mängel übersehen, die später teuer werden könnten. Es ist wichtig, während der Besichtigung nach bekannten Mängeln zu fragen, und dies im besten Fall mit einem Zeugen zu tun.

Zusätzlich sollte man sich über eventuelle Altlasten oder Denkmalschutz informieren, da diese Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen können. Eine Einsicht ins Grundbuch ist ebenfalls ratsam, um sicherzustellen, dass keine belastenden Einträge wie Hypotheken oder Wegerechte vorhanden sind.

Wichtig ist auch zu erfahren, welche Sanierungen in den letzten 15 bis 20 Jahren durchgeführt wurden, insbesondere in Bezug auf Dach, Heizung, Dämmung, Sanitär und Elektrik. Diese Informationen helfen, zukünftige Modernisierungsmaßnahmen besser einschätzen zu können.

Wichtig ist die Klärung, ob für die aktuelle Nutzung auch die erforderlichen Baugenehmigungen vorliegen. Gerade bei älteren Objekten kommt es häufig vor, dass Eigentümer eigenmächtig Aus- oder Umbauten vorgenommen haben, für die eine Baugenehmigung erforderlich gewesen wäre, die aber nie beantragt wurde. Hierüber sollten Kaufinteressenten sich Gewissheit verschaffen. Notfalls können Architekten oder Fachanwälte hierbei unterstützen.

Sobald man sich für eine Immobilie entschieden hat, wird der Kaufvertrag vom Notar vorbereitet. Alle relevanten Informationen und Zusicherungen, insbesondere zu Mängeln oder der Beschaffenheit der Immobilie, sollten im Vertrag festgehalten werden, da nur das, was im Vertrag steht, rechtlich bindend ist. Daher sollten beide Parteien sicherstellen, dass sie den Notar über die Punkte, die sie im Vertrag geregelt haben möchten, auch informieren.

Der Blick ins Grundbuch ist ebenfalls ein notwendiger Schritt, da hier mögliche Belastungen wie Grundschulden vermerkt sind. Solche Belastungen müssen vor dem Vertrags­abschluss geklärt werden, um spätere Probleme zu vermeiden.

Nach der Vertragsunterzeichnung erfolgt die Eintragung im Grundbuch, die den Käufer als neuen Eigentümer sichert und verhindert, dass die Immobilie vor der endgültigen Eigentumsübertragung belastet oder verkauft wird. Der Notar stellt sicher, dass alle Bedingungen erfüllt werden.

Falls nach dem Kauf Mängel an der Immobilie auftauchen, haftet der Verkäufer im Prinzip, in der Praxis jedoch nicht. Denn Kaufverträge über gebrauchte Immobilien enthalten immer einen Sachmangelgewährleistungsausschluss und schließen die Haftung des Verkäufers für Mängel aus. Dieser Ausschluss gilt aber dann nicht, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat oder ein Verstoß gegen eine im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbarte Beschaffenheit vorliegt.

Wichtig ist, dass der Käufer im Falle von Mängeln oder arglistiger Täuschung die Beweislast trägt. Dies bedeutet, dass er nachweisen muss, dass der Verkäufer absichtlich falsche Angaben gemacht hat.

Makler und Gutachter haften ebenfalls für Fehler in ihrer Arbeit. Wenn ein Makler falsche Angaben zur Immobilie macht, kann der Verkäufer dafür haftbar gemacht werden. Anders ist es, wenn der Makler nur Angaben vom Verkäufer übernimmt und auf deren Richtigkeit vertraut hat.

Eine Möglichkeit, die Kosten für eine Immobilie zu senken, besteht darin, staatliche Förderungen für energetische Sanierungen zu nutzen. Diese Zuschüsse können die Investitionen in ein älteres Gebäude verringern und helfen, langfristig Energie zu sparen.

Fazit: Der Kauf einer Immobilie sollte gut durchdacht und gründlich vorbereitet werden. Ein Gutachter oder Architekt kann den Zustand des Hauses und die Notwendigkeit von Modernisierungsmaßnahmen bewerten und so helfen, die Entscheidung zu treffen, ob der Kauf sinnvoll ist oder nicht.

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