Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie enthält der notarielle Vertrag fast immer einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Entdeckt der Käufer später Feuchtigkeit, Schädlingsbefall oder andere Schäden, ist er aber nicht automatisch rechtlos. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf den Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Die Hürden dafür sind allerdings hoch.
Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich damit rechnet, dass der Käufer hiervon nichts weiß und den Vertrag sonst nicht oder nur zu anderen Bedingungen geschlossen hätte. Fahrlässigkeit genügt nicht. Es reicht daher nicht, dass der Verkäufer einen Mangel bei sorgfältiger Prüfung hätte erkennen können. Das zeigt ein Urteil des OLG Hamm zu einem mit Hausbock befallenen Dachstuhl. Obwohl der Befall schon bei Vertragsschluss vorhanden war, scheiterten die Käufer, weil nicht bewiesen werden konnte, dass die Verkäufer sichtbare Anzeichen wahrgenommen hatten.
Anders liegt es, wenn der Verkäufer einen wichtigen Umstand sicher kennt und nicht verständlich offenlegt. In einem weiteren Fall des OLG Hamm verschwieg der Verkäufer, dass eine Fläche in einem Naturschutzgebiet lag und nur eingeschränkt genutzt werden konnte. Eine Karte mit dem Kürzel „NSG“ genügte nicht. Der Verkäufer musste die Bedeutung klar erläutern. Auch ein günstiger Kaufpreis ersetzt keine Aufklärung.
Praxisrelevant sind frühere Reparaturen. Nach einer noch nicht rechtskräftigen Entscheidung des OLG Celle muss ein Verkäufer nicht allein deshalb über einen früheren Mangel informieren, weil er diesen selbst beseitigt hat. Ohne Hinweise auf ein Fortbestehen muss er den Erfolg der Reparatur grundsätzlich nicht kontrollieren. Kennt er aber neue Undichtigkeiten oder andere Verdachtsmomente, muss er darüber aufklären. Käufer sollten daher vor dem Notartermin gezielt nach früheren Schäden, Eigenleistungen und Rechnungen fragen.
Nicht jeder verschwiegene Umstand ist zugleich ein Sachmangel. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die teilweise Errichtung eines Gebäudes in Schwarzarbeit für sich genommen keinen Mangel der Immobilie darstellt. Entscheidend bleibt der konkrete Baumangel, etwa eine fehlerhafte Abdichtung. Auch die Arglist muss sich gerade auf diesen Mangel beziehen. Wer einen bestimmten Fehler verschweigt, verliert den Haftungsausschluss nicht automatisch für sämtliche anderen Schäden.
Für Käufer folgt daraus: Eine spätere Klage steht und fällt meist mit den Beweisen. Wichtig sind Fotos, Nachrichten, Handwerkerrechnungen, frühere Versicherungsfälle und Zeugenaussagen. Vor größeren Sanierungen sollte der Zustand sachverständig dokumentiert werden. Noch besser ist Vorsorge vor dem Kauf: kritische Bereiche prüfen lassen, konkrete Fragen schriftlich stellen und wesentliche Zusicherungen in den notariellen Vertrag aufnehmen. „Gekauft wie gesehen“ schützt den Verkäufer weitgehend – aber nicht, wenn er einen bekannten, erheblichen Mangel bewusst verschweigt.
Rechtsanwalt und Notar Dietrich Schenke LL.M. (Steuerwissenschaften)
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Schlichter und Schiedsrichter nach SOBau in der Kanzlei KH&S Dr. Kruse, Hansen & Sielaff Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Rechtsanwälte, Fachanwälte, Notare,
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