Immobilien als Kapitalanlage

Trotz gestiegener Zinsen sind die Aussichtenauf dem Immobilienmarkt gut.

Die Zinsen sind gestiegen, die Kaufpreise gefallen. Man sollte jedoch nicht darauf hoffen, der Sinkflug ginge weiter, sondern sich gerade jetzt mit dem Kauf von Immobilien näher befassen.

Dabei sind Neubauten aktuell die große Ausnahme. Viele Baustellen in der gesamten Republik stehen still. Und trotzdem bewegt sich einiges am Markt – nur eben nicht beim Neubau.

Nach der Zinswende Mitte 2022 haben etliche Bauträger ihre Projekte gestoppt. Laut Ifo-Zahlen klagt jedes zweite Bauunternehmen über Auftragsmangel, jedes achte sorgt sich um seine Zukunft. Denn potentielle Immobilienkäufer können oder wollen derzeit kaum noch die horrenden Neubaupreise bezahlen, seit die Kreditzinsen auf rund vier Prozent gestiegen sind. Sie warten ab. Damit aber fehlt den Bauträgern frisches Kapital, um geplante Projekte fortzusetzen. Hinzu kommt, dass die Baukosten ebenfalls seit Mitte 2022 weiter gestiegen sind. Inzwischen kostet der Quadratmeter im Neubau (inklusive Bodenanteil) im Bundesschnitt 5000 Euro.

Doch nach der Wende ist vor der Wende: Gerade bei älteren Immobilien wächst das Angebot im Markt stetig. Die Preise haben sich im Bundesschnitt seit dem Höchststand Mitte 2022 um rund zehn Prozent angepasst. Immobilien mit Sanierungsstau und schlechten Energiewerten sind in Randlagen jetzt sogar 20 bis 30 Prozent günstiger zu haben. Gleichzeitig ziehen auch die Such- und Finanzierungsanfragen auf Immobilien- und Finanzierungsplattformen wieder an. Einige haben sich an das erhöhte Zinsniveau gewöhnt und beginnen, sich nach der Schockstarre wieder mit dem Thema zu beschäftigen.

Auch wenn die Banken in der Kreditvergabe deutlich restriktiver geworden sind, so bietet der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage, aufgrund der aktuellen Marktsituation erhebliche Chancen. Er ist als Sachwert zur Diversifikation und des effektiven Vermögensaufbaus (Wertzuwachs, Steuervorteile, Mieteinnahmen) ohnehin unersetzlich.

Viele Kaufwillige hoffen allerdings auf weiter sinkende Preise. Hier sei jedoch vor überzogenen Erwartungen gewarnt, weil kein eindeutiger Trend hinsichtlich der Preisentwicklung 2024 zu erkennen ist. Weil der Einbruch auf dem Neubausektor den Wohnungsmangel noch weiter verstärken wird, der massive Zuzug in Ballungszentren anhält und die Mieten bereits erheblich steigen, ist ein größerer Preisrückgang nicht wahrscheinlich. Ein weiteres Abwarten oder gar der Einstiegsverzicht würde den Anleger vermutlich viel Geld kosten. Denn trotz höherer Zinsen und steigender Mieten sind die Aussichten auf dem Immobilienmarkt gut, weil sich die Käufer beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage die Inflation und das künftige Zinsumfeld bei der Finanzierung zunutze machen können.

Als Selbstnutzer ist man auf einen Ort festgelegt. Die entscheidende Frage ist hier: Reicht das Budget für eine gute Citylage, oder muss man weiter ins Umland ausweichen? Für Toplagen erwarten die Marktexperten weiterhin eine stabile Preisentwicklung, dort sind die Quadratmeterpreise bisher kaum gesunken – und werden es vermutlich auch zukünftig nicht. Daneben sollten Käufer aber beachten, dass nicht nur die Lage, sondern auch der Zustand der Immobilie eine Rolle spielt. Wichtig ist neben ausreichendem Eigenkapital auch die energetische Qualität einer Immobilie, da sonst hohe Nebenkosten und Sanierungsauflagen drohen könnten.

Kapitalanleger dagegen sollten sich fragen: Will ich noch in einer 1A-Lage kaufen, also in einer Metropole, die meist ohnehin hoch bewertet ist, oder investiere ich lieber in einer 1B- oder 1C-Lage, wo man (noch) mehr Quadratmeter fürs Geld erhält? Wer in puncto Wertstabilität sichergehen will, wählt eine 1A-Lage. Es gilt als unwahrscheinlich bis ausgeschlossen, dass die Preise in fünf oder zehn Jahren tiefer liegen werden als heute.

Das gilt jedoch auch für 1B- und 1C-Lagen, die aus Renditegesichtspunkten eher noch attraktiver sind (ausgenommen Berlin). Sie sind ähnlich stabil wie die Metropolen, jedoch noch nicht derart überpreist. So liefern sie auch aktuell Bruttomietrenditen von 2,5 bis 3,5 Prozent, während A-Städte häufig knapp darunter liegen. Auch von steigenden Mieten können Kapitalanleger in 1B- und 1C-Lagen überproportional profitieren, ebenso vom Wertzuwachs.

Allerdings gilt immer: Ein genaues Hinschauen bei Makro- und Mikrolage, Zustand, Verwaltung und weiteren Punkten ist unerlässlich und entscheidet über den Erfolg des Invests. Ein Austausch mit Experten wird dringend empfohlen. Wir beraten zu diesem Thema und anderen Themen der Finanzdienstleistung seit mehr als zwanzig Jahren.

Es gibt somit gute Gründe, jetzt zuzuschlagen. Die Phase, in der es wegen günstiger Zinsen billiger war zu kaufen als zur Miete zu wohnen, ist definitiv vorbei. Doch wer es schafft, diese Umstellung anzunehmen und die aktuelle Situation realistisch zu bewerten und für sich zu nutzen, wird in einigen Jahren trotz höherer Kreditbelastung der Gewinner sein.