In der heutigen Zeit, in der Immobilienwerte erhebliche Wertsteigerungen erfahren, stellt sich immer wieder die Frage, ob und wie Immobilien, seien es Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder auch Mehrfamilienhäuser, auf Kinder oder Enkel schenkungssteuerfrei übertragen werden können. Nach dem heutigen Schenkungssteuerrecht haben Kinder gegenüber jedem Elternteil einen Steuerfreibetrag von 400.000 Ä und das alle 10 Jahre wieder! Und die Enkelkinder haben zusätzlich noch einen Freibetrag von je 200.000 Ä.
Bei größerem Immobilienvermögen ist es also sinnvoll, Immobilien nicht erst durch Verfügung von Todes wegen, also mit dem Tod in ihrer Gesamtheit zu vererben, was bei Überschreitung der Freibeträge Erbschaftsteuern auslösen würde, sondern schon rechtzeitig zu Lebzeiten, ggf. auch alle 10 Jahre, einzelne Immobilien unter Ausnutzung der Steuerfreibeträge zu übertragen.
Überlassungsverträge sind in der Regel nichts anderes als Schenkungsverträge. Beim Verschenken von Immobilien erfolgt die Ausgestaltung durch notarielle Überlassungsverträge.
In dem Überlassungsvertrag kann sich der Schenker ein Nießbrauchsrecht an der verschenkten Immobilie vorbehalten oder auch ein Wohnungsrecht. Diese vorbehaltenen Rechte wirken sich wertmindernd auf den Schenkungswert aus. Das bedeutet, dass für die Berechnung der Schenkungssteuer von dem tatsächlichen Immobilienwert der vorbehaltene Nießbrauchswert in Abzug gebracht wird. Der Nießbrauchswert als solcher errechnet sich sowohl aus der Jahreskaltmiete als auch aus dem Alter, also der Lebenserwartung des Schenkers. Je jünger der Schenker ist, umso höher ist auch der den Immobilienwert mindernde Nießbrauchswert. Es ist also eine „Win-win-Situation“ für beide Seiten: Der Schenker bleibt trotz des Überlassungsvertrages Nutznießer der Immobilie und eventueller Mieteinnahmen und das beschenkte Kind hat bereits Immobilieneigentum zu einem geringeren zu versteuernden Wert erhalten, so dass ggf. noch Freiraum zur Ausnutzung restlicher Steuerfreibeträge verbleibt.
Falls die schenkende Mutter oder der schenkende Vater Sorge haben, später bedürftig zu werden, kann die Rückforderung, also das Recht auf Rückübertragung der Immobilie, vorbehalten bleiben und auch im Grundbuch durch entsprechende Eintragungen abgesichert werden. Typische Rückforderungsgründe sind zum Beispiel auch, dass das Kind die Immobilie nicht ohne Einverständnis verkaufen oder belasten darf, die Scheidung der Ehe des Kindes, Privatinsolvenz des Kindes oder das Vorversterben des Kindes, damit die Immobilie in diesen Fällen zurückgefordert werden kann und „ohne Schaden“ erhalten bleibt.
Außerdem sollte nie versäumt werden, im Überlassungsvertrag auch eine klare Aussage dazu zu treffen, ob das Kind sich die Schenkung auf sein Erbe oder jedenfalls auf seinen Pflichtteil anrechnen lassen muss, denn diese Anrechnungsbestimmung kann nur vor oder bei der Schenkung erfolgen und nicht einseitig nachträglich!
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