Der Grundstein für eine wirkungsvolle Baukostenkontrolle wird bereits bei Abschluss des Bauvertrages – der aus Beweisgründen immer schriftlich oder wenigstens in Textform erfolgen sollte – gelegt. Die hierin getroffenen Vereinbarungen können böse Überraschungen für beide Parteien verhindern. Ebenso wichtig ist eine vorherige gründliche Planung des beabsichtigten Bauvorhabens, welche letztlich in den abzuschließenden Bauvertrag einfließt. Denn zu Baukostensteigerungen kommt es vor allem dann, wenn die Parteien bei Abschluss des Bauvertrages wesentliche Arbeiten übersehen und dementsprechend nicht „eingepreist“ haben. Der Bauherr (m/w/d) ist in diesem Fall gezwungen, mehr Geld auszugeben, als er ursprünglich geplant hat, ohne dass der Bauunternehmer (m/w/d) solche Kostensteigerungen zu vertreten hat. Gleichwohl kommt es infolgedessen zu (vermeidbaren) Streitigkeiten der Parteien.
Nach Abschluss der gründlichen Planung des Bauvorhabens müssen sich die Parteien entscheiden, wie die Bauleistungen des Bauunternehmens vergütet werden sollen. Dabei sind immer die Umstände des Einzelfalls (z. B. Neubau, Bauen im Bestand, Altbau etc.) in die Entscheidungsfindung einzubeziehen.
Den Regelfall stellt der sogenannte Einheitspreisvertrag dar. Bei dieser Abrechnungsvariante werden die Bauleistungen nach ihrem tatsächlichen Umfang, also den tatsächlich angefallenen Mengen und Massen (z. B. lfd m, m², Stückzahl etc.), nach einem zuvor festgelegten Einheitspreis (Preis pro m, m², Stück etc., also z. B. 27,50 EUR/m² Fußbodenfliese) abgerechnet. Hier zeigt sich bereits das Erfordernis einer guten Planung. Gehen die Parteien bei Beauftragung noch von beispielsweise lediglich 123 m² Fußbodenfläche aus und stellt sich später heraus, dass tatsächlich über 200 m² Fußbodenfläche zu bearbeiten sind, kommt es zu einer entsprechenden Kostensteigerung. Ebenso wichtig ist, dass keine Arbeiten bei der Planung vergessen werden, die sich jedoch später als erforderlich herausstellen. Bei Angebotserstellung können solche Arbeiten unter Umständen mit sogen. Eventualpositionen berücksichtigt werden, die nur erforderlichenfalls zur Ausführung gelangen. Werden hierfür keine Einheitspreise festgelegt, sind diese Arbeiten anhand der tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge bzw. nach angemessenen und ortsüblichen Preisen zu vergüten.
Eine weitere Alternative bietet der sogenannte Pauschalpreisvertrag (mit funktionaler Leistungsbeschreibung). Bei ihm wird für die gesamte Bauleistung – wie der Name impliziert – ein Pauschalpreis festgelegt. Auf die tatsächlich erforderlichen Mengen und Massen kommt es dann nicht mehr an. Diese Abrechnungsvariante bietet für den Bauherren ein erhöhtes Maß an Sicherheit. Der Bauunternehmer geht dadurch jedoch ein gewisses Risiko ein, dass seine Angebotsberechnung auskömmlich ist. Einen Sonderfall stellt der sogenannte Detailpauschalpreisvertrag dar. Bei ihm wird der Pauschalpreis für zuvor detailliert aufgeführte Leistungen festgelegt. Stellen sich in diesem Fall weitere ungeplante Leistungen als erforderlich heraus, wird auch hier eine zusätzliche Vergütung anhand der tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge bzw. nach angemessenen und ortsüblichen Preisen für den Bauunternehmer fällig.
Eine letzte und für den Bauherren unter Umständen mit erheblichen Kostenrisiken verbundene Abrechnungsvariante
stellt der sogenannte Stundenlohnvertrag dar. Bei ihm wird die Vergütung des Bauunternehmers – anders als beim Einheits und
Pauschalpreisvertrag – nicht nach den tatsächlich erbrachten Bauleistungen, sondern allein nach dem zeitlichen Aufwand des Bauunternehmers im Zusammenhang mit der Bauausführung abgerechnet. Als gute Gründe für den Abschluss eines Stundenlohnvertrages kommen insbesondere Kleinstaufträge (z. B. Reparaturarbeiten) und Arbeiten im Bestand (v.a. Altbau) in Betracht. Hier kann der erforderliche Aufwand oft nur schwer prognostiziert werden, was für einen Einheits- und Pauschalpreisvertrag von enormer Bedeutung wäre.
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