KH&S Archive - Flensburgjournal

Grundsätzliches zur Videoüberwachung von Grundstücken

Redaktion — Tue, 22 Mar 2022 00:38:00 +0000

In guter Nachbarschaft zu wohnen ist keine Selbstverständlichkeit. Ein noch so gutes nachbarschaftliches Verhältnis bekommt schnell Risse, sobald sich ein Nachbar in seinem Eigentum oder seiner Privatsphäre beeinträchtigt fühlt.

Grundsätzlich gilt, dass jeder Grundstückseigentümer auf seinem Grundstück tun und lassen darf, was er möchte. Allerdings werden nach Artikel 14 unseres Grundgesetzes Inhalt und Schranken des Eigentums durch die Gesetze bestimmt. Die Eigentumsfreiheit, also das Recht mit seinem Eigentum zu tun und zu lassen, was man möchte, wird durch die Gesetze auf das „beschränkt“, was der Gesetzgeber erlaubt. Darüber, was das im Einzelnen bedeutet, könnte man ganze Abhandlungen schreiben. Als Faust-regel könnte man aber grundsätzlich sagen: „Spätestens an der Grundstücksgrenze ist Schluss.“ So darf bei Errichtung baulicher Anlagen, zu denen neben Häusern auch Garagen, Carports, Gartenhäuschen und sogar Sichtschutzwände zählen, grundsätzlich nicht über die Grundstücksgrenze gebaut werden. Entsprechendes gilt für Anpflanzungen, etwa von Bäumen, Sträuchern oder Hecken. Auch diese müssen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück stehen. Neben der Einhaltung der eigenen Grundstücksgrenzen gibt es aber auch noch verschiedene Abstandsflächenvorschriften, die u. a. dem Schutz der Interessen der Grundstücksnachbarn dienen und die es zu berücksichtigen gilt.

Die eigenen Grundstücksgrenzen sind darüber hinaus aber auch dann einzuhalten, wenn man sein Grundstück visuell mit Kameras überwacht. Ob die Videoüberwachung zum Zwecke des Einbruchschutzes erfolgt oder aus anderen Gründen, spielt dabei keine Rolle. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 16.03.2010, Az. VI ZR 176/09) greift eine Videoüberwachung grundsätzlich in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Betroffenen in seiner Ausprägung als Recht der informationellen Selbstbestimmung ein. Jeder Einzelne dürfe aber grundsätzlich selbst entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart werden und grundsätzlich selbst über die Preisgabe und Verwendung seiner persönlichen Daten bestimmen.

Bei der Installation von Videoüberwachungsanlagen auf einem Privatgrundstück muss deshalb sichergestellt sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke von den Kameras erfasst werden. Die Installation einer Überwachungsanlage auf einem privaten Grundstück, die weder öffentliche noch fremde private Flächen erfasst, ist hingegen nicht rechtswidrig.

Richtet ein Grundstückseigentümer seine Kamera etwa so aus, dass sie neben der eigenen Grundstückszufahrt teilweise auch den öffentlichen Gehweg unmittelbar davor filmt, verletzt er dadurch das allgemeine Persönlichkeitsrecht all derjenigen, die sich auf diesem öffentlichen Gehweg bewegen und von der Kamera gefilmt werden. Gleiches gilt in Fällen, in denen der Aufnahmewinkel der installierten Kameras auch das Nachbargrundstück erfasst.

Wer Videokameras zur Überwachung seines Grundstücks einsetzt, muss dafür Sorge tragen, dass diese so ausgerichtet und eingestellt sind, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke von den Kameras erfasst werden. Auch hier gilt also: „Spätestens an der Grundstücksgrenze ist Schluss.“
Erfasst die Kamera dennoch Teile des Nachbargrundstücks oder des öffentlichen Wegeraums, steht dem Betroffenen ein Beseitigungsanspruch zu. Ein betroffener Grundstücksnachbar etwa kann zum Zwecke der Wiederherstellung seiner Privatsphäre verlangen, dass die installierte Kamera so ausgerichtet wird, dass sie nicht mehr sein Grundstück oder etwa den unmittelbar vor beiden Grundstücken anschließenden öffentlichen Weg erfasst. Ein Anspruch auf vollständige Entfernung der Kameras besteht grundsätzlich nicht. Denn die Videoüberwachung des eigenen Grundstücks ist grundsätzlich nicht rechtswidrig. Die rein hypothetische Gefahr der zeitgleichen Überwachung fremder Grundstücke oder des öffentlichen Raums muss hingenommen werden.

Fazit: Grundstücksgrenzen sollten stets berücksichtigt werden. Hält man sich an die vom Gesetzgeber vorgegebenen „Spielregeln“, dann steht einer guten Nachbarschaft – jedenfalls in rechtlicher Hinsicht – nichts im Wege.

Björn Lippke, Rechtsanwalt in der Kanzlei KH&S Dr. Kruse, Hansen & Sielaff Rechtsanwälte, Fachanwälte, Notare Stuhrsallee 35, 24937 Flensburg Tel. 0461-520770

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Expertentipp vom Notar: Checkliste für Immobilienkäufer

Redaktion — Thu, 24 Feb 2022 00:59:00 +0000

Wenn man sich einmal für den Kauf seiner Traumimmobilie entschieden hat, soll alles ganz schnell gehen. Dabei darf man nicht vergessen, dass ein Hauskauf kein Kinderspiel ist. Man nimmt viel Geld in die Hand, um seinen Traum vom Haus wahr werden zu lassen. Dann sollte auch wirklich alles passen. Immobilienkäufer finden hier ein paar wichtige Tipps vom Notar, damit es später kein böses Erwachen gibt.

1. Hausunterlagen anfordern
Hauskäufer sollten sich Grundrisse, Ansichten und Schnitte vorlegen lassen. Nicht nur für die Finanzierung sind diese Unterlagen wichtig. Auch für eventuelle spätere Um- oder Anbaumaßnahmen können Zeichnungen eine erhebliche Erleichterung darstellen.

2. Gewährleistungsansprüche abtreten lassen
Nach dem Hauskauf kann sich herausstellen, dass Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen, die der Verkäufer beauftragt hatte, mangelhaft waren. Davon weiß der Verkäufer häufig selbst nichts. Damit der Käufer die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche, die noch nicht verjährt sind, gegen Bauunternehmer oder Handwerker geltend machen kann, sollte er sich diese unbedingt vom Verkäufer abtreten lassen. Versierte Notare sehen entsprechende Klauseln in ihren Immobilienkaufverträgen vor.

3. Energieausweis
Verkäufer müssen potentiellen Käufern spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie davon vorlegen. Wenn keine Besichtigung stattfindet, hat der Verkäufer den Energieausweis bzw. dessen Kopie dem Kaufinteressenten unverzüglich nach Verlangen vorzulegen. Spätestens nach Abschluss des Immobilienkaufvertrages müssen der Energieausweis oder dessen Kopie ausgehändigt werden.

4. Nachrüstpflichten
Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Hauseigentümer bestimmte – teilweise teure – Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung durchführen müssen. Teilweise ausgenommen sind Hauseigentümer, die ein Einfamilienhaus seit 2002 bisher selbst bewohnen. Wer aber ein Einfamilienhaus – ggf. mit Einliegerwohnung – gebraucht kauft von einem Verkäufer, der das Haus bereits 2002 selbst bewohnt hat, muss damit rechnen, dass er selbst umfangreiche Nachrüstungsmaßnahmen binnen zwei Jahren durchführen muss. Dabei kann z. B. ein Heizkesselaustausch erforderlich sein, eine nachträgliche Dämmung von ungedämmten Heizungs- und Warmwasserleitungen oder auch eine nachträgliche Dämmung zugänglicher oberster Geschossdecken beheizter Räume. Käufer von Gebrauchtimmobilien sollten sich also vergewissern, z. B. durch Nachfrage beim Bezirksschornsteinfeger, ob möglicherweise teure Nachrüstungen anstehen. Die Nachrüstung muss ggf. binnen zwei Jahren nach Eigentumsübergang, also Eintragung neuer Eigentümer im Grundbuch, erfolgen. Ansonsten drohen Bußgelder.

5. Baulastenverzeichnis
Aus dem Baulastenverzeichnis können sich Beschränkungen bei der Grundstücksnutzung ergeben. Das Baulastenverzeichnis prüft der Notar für den Kaufvertrag in der Regel nicht. Eine Nachfrage beim Baulastenkataster der Stadt kann für Gewissheit sorgen, ob irgendwelche relevanten Belastungen bestehen.

6. Anliegerbeiträge
Um sich über eventuell offene Anliegerbeiträge zu informieren, kann über den Eigentümer eine gebührenpflichtige Anliegerbescheinigung von der Stadt eingeholt werden.

7. Sanierungsbeiträge
Befindet die Immobilie sich in einem Sanierungsgebiet, sollte geklärt werden, ob mit Ausgleichszahlungen zu rechnen ist.

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Vererben und Verschenken

Redaktion — Mon, 24 Jan 2022 00:05:00 +0000

Bei der Übertragung von Vermögenswerten auf Kinder, sei es zu Lebzeiten durch Schenkung bzw. Überlassungsvertrag oder auch von Todes wegen, also wenn Kinder testamentarisch als Erben oder Vermächtnisnehmer eingesetzt werden, gibt es viele sinnvolle Ergänzungsregelungen, die aber nur als wirksam angeordnet gelten, wenn sie bereits bei der Schenkung, also in dem Überlassungsvertrag bzw. in dem Testament, selbst festgelegt worden sind. Eine spätere, nachträgliche Anordnung ist unzulässig. In der Beratungspraxis erlebe ich es immer wieder, dass vielen diese Ergänzungsregeln unbekannt sind oder geglaubt wird, man könne auch nachträglich noch etwas „regeln“. Typische und sinnvolle Ergänzungen bieten sich bei folgenden Sachverhalten an:

Elternteile oder Großeltern möchten Vermögen auf noch minderjährige Kinder übertragen. Da die Ehe der Eltern geschieden ist und das Kind beim anderen sorgeberechtigten Elternteil lebt, soll aber sichergestellt werden, dass der andere sorgeberechtigte Elternteil keinen Zugriff auf das geschenkte bzw. geerbte Vermögen des noch minderjährigen Kindes erhält. Außerdem soll das Kind auch nicht schon an seinem 18. Geburtstag über das Vermögen verfügen, also das Geldvermögen ausgeben oder die erhaltene Eigentumswohnung verkaufen können. Schließlich weiß man ja auch nicht, wie sich das Kind entwickelt: Wird es krank? Wird sein Lebensweg gradlinig sein? Wenn es später eine Ehe eingeht, wie wird der Kontakt zum Schwiegerkind sein? Harmonisch, oder wird es durch das zukünftige Schwiegerkind zu einer Beeinflussung und Entfremdung vom Elternteil kommen? Was ist, wenn die Ehe des Kindes später geschieden wird und es zum Streit über die Aufteilung der Vermögenswerte kommt? Was ist, wenn das Kind später Insolvenz anmelden muss oder das Haus, an dem ich mir ein Wohnungsoder Nießbrauchrecht vorbehalten habe, das ich meinem Kind aber schon überschrieben habe, gegen meinen Willen an Fremde verkaufen will? Wie stelle ich sicher, dass die Schenkung später im Erbfall berücksichtigt wird? All diesen Fragen und berechtigten Ängsten kann durch Ergänzungsregelungen in Testamenten und Überlassungsverträgen Rechnung getragen werden, man muss es nur auch tatsächlich regeln und festschreiben!

In Testamenten kann für die Zeit der Minderjährigkeit durch Verwaltungsanordnungen sichergestellt werden, dass der ungewünschte sorgeberechtigte Elternteil keinen Zugriff auf das geerbte Vermögen erhält, und durch Einsetzung eines Testamentsvollstreckers können auch über die Volljährigkeit hinaus Bindungen geschaffen werden.

Will man Erbschafts- und Schenkungssteuerfreibeträge ausnutzen und schon zu Lebzeiten erhebliche Werte, seien es Immobilien oder Geldvermögen, verschenken, dann ist es wichtig, dass eine Anrechnung auf das zukünftige Erbrecht und/oder auf Pflichtteilsansprüche ebenfalls in dem Vertrag festgeschrieben wird. Zwar muss eine solche Anrechnungsbestimmung nicht zwingend schriftlich erfolgen, zu Beweiszwecken ist dies aber immer empfehlenswert.

Rückforderungsrechte, zum Beispiel für den Fall der Insolvenz oder der Scheidung der Ehe des Kindes, wegen groben Undanks oder weil das Kind die Immobilie gegen den Willen des Schenkers verkaufen will, können im Schenkungsvertrag selbst bereits vereinbart und durch eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert werden.

Regelungen in Testamenten und Überlassungsverträgen können sich durchaus kompliziert gestalten. Sämtliche Motivationen, Risiken und Eventualitäten sollten sorgfältig durchdacht und in die ggf. zu beurkundende Erklärung mit aufgenommen werden. Nachträgliche Regelungen sind in den meisten Fällen nicht mehr möglich. Eine kompetente und auf den genauen Sachverhalt zugeschnittene juristische Beratung sollte darum in Anspruch genommen werden.

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Kein Kauf von Immobilienanlageobjekten ohne gründliche Prüfung

Redaktion — Thu, 28 Oct 2021 00:40:00 +0000

Der Erwerb von Immobilien als Anlageobjekte ist in Zeiten niedriger Zinsen beliebt. Gerne werden Bestands-
immobilien erworben. Nicht wenige Käufer erleben allerdings später ein böses Erwachen, wenn sie merken, dass unentdeckte Schwierigkeiten auftreten und sie aufgrund des üblichen Sachmangelgewährleistungsausschlusses keinen Regress beim Verkäufer nehmen können. Daher gilt: Niemals Immobilien als Anlageobjekte erwerben ohne gründliche Prüfung (sogenannte due diligence). Die due diligence (in etwa übersetzt: „gebotene Sorgfalt“) bezeichnet den Prozess der sorgfältigen Untersuchung eines Kaufgegenstandes im Vorfeld einer Transaktion. Sie ist geboten aufgrund des typischerweise bei Bestandsimmobilien erfolgenden weitgehenden Ausschlusses von Gewährleistungsansprüchen des Käufers. Der Käufer ist mithin gehalten, bevor er ein Anlageobjekt erwirbt, dieses sehr sorgfältig zu prüfen, damit er nicht im Nachhinein erst Schwierigkeiten entdeckt, die sich auf den Wert des Anlageobjekts auswirken können. Der Schwerpunkt einer due diligence beim Immobilienerwerb liegt unter anderem auf folgenden Aspekten:

Durchführung einer Bestandsaufnahme im Hinblick auf Bauplanungsrecht, Sanierungsrecht, Denkmalschutzrecht und Bauordnungsrecht;
Erfassung technischer Anlagen, z. B. Prüfung des Vorhandenseins eines Energiepasses, der Begleitpapiere für technische Anlagen, TÜV-Abnahmebescheinigungen, etc.;
Erfassung und Beurteilung von Dauerschuldverhältnissen, wie z. B. Wartungsverträge, Hausmeisterverträge, Verträge über Schnee- und Eisbeseitigung, etc.;
Prüfung der vorhandenen Sachversicherungen hinsichtlich versicherter Risiken, zugrundeliegender Bedingungen, Absicherung des gleitenden Neuwerts/Zeitwerts/gemeinen Werts;
Erfassung des Kostenmanagements hinsichtlich der Nebenkosten;
Mietrechtliche „due diligence“ im eigentlichen Sinn, z. B. Erfassung von Miethöhen, Wertsicherung, Laufzeit, Optionsrechte, Regelung über Instandhaltung/Instandhaltungspflichten, Schönheitsreparaturklauseln, etc.;
Analyse der den Grundbucheintragungen zugrundeliegenden Bewilligungen, z. B. Dienstbarkeitsbestellungen, Reallasten, etc., sowie Überprüfung sonstiger Grundlagendokumente, z. B. von Erbbaurechtsverträgen, Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen, Verträge zur Begründung von Dauernutzungsrechten, etc.

Entscheidet sich ein Kaufinteressent nach eingehender Prüfung eines Objekts, Kaufverhandlungen abzubrechen, begründet das keinen Schadensersatzanspruch. Denn jede Vertragspartei ist grundsätzlich dazu berechtigt, laufende Vertragsverhandlungen jederzeit abzubrechen (vgl. OLG München, Urteil v. 19.09.2012, Az. 7 U 736/12; so bereits zuvor BGH, Urteil v. 07.12.2000, VII ZR 360/98).
Eine seriöse Kaufentscheidung kann ohne gewissenhafte due diligence mithin nicht getroffen werden. Eine due diligence sollte unbedingt spezialisierten Fachleuten überlassen werden, die über langjährige Erfahrung im Immobilienrecht verfügen. Diese Aufgabe trifft übrigens nicht den einen Immobilienkaufvertrag beurkundenden Notar, da er nicht im Auftrag einer Partei prüfen und beurteilen darf, ob sich für diese ein Kauf oder Verkauf lohnt oder nicht.

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Wenn Schwiegereltern eine Immobilie (mit)finanzieren

Redaktion — Sun, 26 Sep 2021 00:25:00 +0000

Wenn ein junges Paar geheiratet hat, stellt sich häufig der Wunsch nach einem eigenen Immobilieneigentum ein, also Kauf oder Bau eines Einfamilienhauses oder Erwerb einer Eigentumswohnung. Das geht aber in aller Regel nicht ohne ein gewisses Eigenkapital in Verbindung mit einer Fremdfinanzierung. Fehlt es dem Paar an genügend Eigenkapital, wird selbiges mitunter durch die Eltern bzw. Schwiegereltern eines der Eheleute aufgebracht oder zumindest aufgestockt. Dann klappt es mit dem Immobilienerwerb, die Eheleute ziehen dort ein. Nach einigen Jahren ist die Ehe dann aber plötzlich gescheitert, es kommt zur Trennung und nachfolgend auch zur Scheidung. So aber haben sich das die Eltern bzw. Schwiegereltern des Paares nicht vorgestellt. Und damit gerät das Schwiegerkind, hat es vielleicht auch noch den Grund für das Scheitern der Ehe, ob nun wahr oder nicht, gegeben, in den Fokus. Ist es da aus Sicht der Schwiegereltern nicht angemessen, darüber nachzudenken, das Schwiegerkind in Anspruch zu nehmen, hat es doch von der geleisteten Zuwendung neben dem eigenen Kind ja auch profitiert?
Das kann tatsächlich der Fall sein. Zuwendungen der Schwiegereltern an das eigene und an das Schwiegerkind, etwa im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb, stellen eine Schenkung dar, die bei Wegfall der Geschäftsgrundlage (teilweise) zurückgefordert werden kann. Zuwendungen der vorgenannten Art werden von den Beteiligten in der Regel von der Vorstellung getragen, dass sie der ehelichen Lebensgemeinschaft der Kinder und ihrer Familie dienen und diese von Dauer und damit Geschäftsgrundlage des gewährten Vermögens ist. Mit dem Scheitern der Ehe wird diese Vorstellung der Zuwendenden enttäuscht und die Geschäftsgrundlage damit gestört mit der Folge möglicher Rückforderungsansprüche, die sich dann regelmäßig gegen das Schwiegerkind, nicht gegen das eigene, richten. Die Gerichte beschäftigt dann die Frage, ob überhaupt eine Schenkung auch zu Gunsten des Schwiegerkindes vorliegt, ist es mit anderen Worten überhaupt auch Leistungsempfänger und damit einem möglichen Rückforderungsanspruch ausgesetzt. Gerade wenn es um eine Immobilienfinanzierung geht und das Geld zu diesem Zweck auf ein Gemeinschaftskonto der Eheleute überwiesen wird, lässt sich eine Begünstigung des Schwiegerkindes nicht leugnen. Ausreichend ist aber auch eine Überweisung auf ein Konto des eigenen Kindes, wenn das Schwiegerkind darauf im Wege einer Vollmacht ebenso Zugriff hat und der vorgesehene Verwendungszweck eine gemeinsame Begünstigung der Eheleute erkennen lässt. Ob ggf. tatsächlich ein Rückforderungsanspruch der Schwiegereltern besteht und mit Erfolg durchgesetzt werden kann, lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine Auffassung, nach 20 Jahren Ehe ab Zuwendung habe diese ihren Zweck vollständig erfüllt, wird vom Bundesgerichtshof (BGH) abgelehnt. Ohne konkrete Anhaltspunkte für eine zeitliche Grenze, gerade bei Zuwendungen für eine Immobilie, kann eine solche nicht angenommen werden. Abgestellt wird darauf, ob die Zuwendung der Schwiegereltern zu „einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt“ (z. B. BGH, Entscheidung vom 26.11.2014, Aktenzeichen XII ZB 666/13). Im Ergebnis muss ein mit einem solchen Sachverhalt befasstes Gericht eine umfassende Interessenabwägung vornehmen, wobei tragende Aspekte die Ehedauer, die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Schwiegereltern, der Umfang der durch die Zuwendung bedingten und beim Schwiegerkind noch vorhandenen Vermögensmehrung, schließlich auch die mit der Schenkung verbundenen Erwartungen des Zuwendenden sind.
Ein Rückforderungsrecht gegenüber dem Schwiegerkind kann auch dann bestehen, wenn die Zuwendung nicht in einer Summe oder in mehreren größeren Teilbeträgen geleistet wurde, sondern in monatlichen Einzelbeträgen, beispielsweise zur Tilgung einer bestehenden Darlehensverbindlichkeit, wobei der Zinsanteil dabei keine Rolle spielt; denn Zinsen stellen, so der BGH, keine Vermögensbildung dar, anders als die auf einen Kredit geleisteten Tilgungsraten. Zinsen stellen Darlehenskosten dar und sind nach Auffassung des BGH einer Wohnungsmiete vergleichbar und damit Kosten des regulären Lebensunterhaltes. Sofern also ein Rückforderungsanspruch der Schwiegereltern bestehen könnte, ist stets eine darstellbare Vermögensmehrung auf Seiten des Schwiegerkindes Voraussetzung. Werden Geldbeträge demgegenüber geleistet, um Aufwendungen des Lebensunterhaltes der Kinder zu bestreiten, beispielsweise für eine Urlaubsreise, scheidet ein Rückforderungsanspruch aus.

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Baumaterial – knapp und teuer

Redaktion — Sun, 25 Jul 2021 00:07:00 +0000

Die bereits einige Jahre anhaltende Entwicklung stetig steigender Baukosten hat sich seit dem Ende des letzten Jahres erheblich verschärft. Mit bisher unbekannter Geschwindigkeit haben sich die Kosten für Baumaterialien teilweise verdoppelt und verdreifacht. Betroffen sind insbesondere Bauholz, Stahl, Dämmstoffe, Farben und viele weitere für die Umsetzung von Bauvorhaben essentiell wichtige Baustoffe. Ein Ende dieser Entwicklung ist aufgrund der anhaltenden Bauhochkonjunktur derzeit nicht absehbar.
Diese rasante Preisentwicklung beruht auf einer weltweiten Materialknappheit. Die Gründe hierfür sind vermutlich vielschichtig. Internationale Lieferketten, die globale Corona-Pandemie und eine weiterhin hohe Nachfrage nach Bauprodukten u. a. in den USA und China dürften zu dieser Entwicklung beitragen. Für den hiesigen Bauherrn führt dies zum einen dazu, dass sein Bauvorhaben teilweise deutlich teurer wird. Zum anderen kommt es zu einer mitunter gravierenden Verlängerung der Bauzeit. Auch dies ist in der Regel mit unvorhergesehenen Kosten verbunden, weil beispielsweise Ersatzwohnraum bezogen werden muss.
Aber auch die betroffenen Bauunternehmen, für die diese Entwicklung ebenfalls kaum absehbar gewesen ist, stehen vor erheblichen Problemen. Die gestiegenen Materialkosten belasten deren Kapitalausstattung. Terminpläne werden hinfällig, weil es am Baumaterial fehlt. Dies führt zu Problemen bei Folgeaufträgen. Das größte Problem besteht wohl aber darin, dass die vom Bauunternehmen bei Angebotserstellung kalkulierten Preise nicht mehr auskömmlich sind. Zwischen Beauftragung und Baubeginn liegen oft Monate. Verdreifacht sich während dieser Zeit – wie etwa beim Bauholz seit Dezember 2020 – der Beschaffungspreis für das Baumaterial, wird ein Auftrag schnell zum Verlustgeschäft, wenn die gestiegenen Kosten nicht an den Bauherrn weitergereicht werden können. Gerade dies ist jedoch nicht ohne weiteres möglich. Denn einer der wichtigsten Rechtsgrundsätze besagt „pacta sunt servanda“ (lat.; dt. Verträge sind einzuhalten). Nur in besonderen Ausnahmefällen kann eine nachträgliche Preisanpassung vom Bauunternehmer verlangt werden.
Ein weiteres Problem stellen Vertragsstrafeversprechen für eine nicht fristgerechte Fertigstellung des Bauvorhabens dar. Durch die Lieferengpässe können Fertigstellungstermine schnell gefährdet werden. Ob der Bauunternehmer hierfür haftbar gemacht werden kann, ist jedoch nicht ohne weiteres zu beantworten und bedarf stets einer Betrachtung des Einzelfalls.
Für künftige Bauverträge stellt sich die Frage, wie dem Risiko der steigenden Baustoffkosten begegnet werden kann. Denkbar wäre, vorsorglich erhebliche Risikoaufschläge auf die Angebotspreise vorzunehmen. Dies führt jedoch unmittelbar zur Erhöhung der Baukosten und birgt für den Bauunternehmer das Risiko, den Auftrag nicht zu erhalten, weil ein Mitbewerber günstiger anbietet.
Eine für beide Vertragsparteien gerechte Lösungsmöglichkeit besteht im Abschluss sogenannter Preisanpassungsvereinbarungen. Diese sehen eine Anpassung des Werklohns bei veränderten Beschaffungskosten für das Baumaterial vor. Bei der Gestaltung solcher Vereinbarungen ist jedoch Vorsicht geboten. Denn insbesondere in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, zu denen auch vorformulierte Bauverträge gehören, sind Preisanpassungsklauseln oft unwirksam. Für den Bauunternehmer besteht hier also das Risiko, dass eine Weitergabe der Preiserhöhung wegen juristischer Formfehler ausscheidet.
Die anwaltliche Praxis zeigt jedoch auch hier, dass sich (Rechts-) Streitigkeiten häufig durch rechtzeitige Kommunikation vermeiden lassen. Bauherren sollten bereits vor Abschluss des Bauvertrages auf die aktuelle Preisentwicklung und Lieferengpässe hingewiesen werden. Sofern sich diese Probleme dann tatsächlich verwirklichen, kommen sie jedenfalls nicht vollkommen unerwartet und sind für den Bauherrn nachvollziehbar.

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Nicht heiraten – die Lösung aller Probleme?

Redaktion — Tue, 27 Apr 2021 15:06:00 +0000

Es sind nicht wenige Paare, die sich gegen eine Heirat entscheiden und des vorziehen, in nichtehelicher Lebensgemeinschaft (ne Lg) ihr Zusammenleben zu gestalten. Sicherlich ist diese Entscheidung häufig in der Befürchtung begründet, im Falle eines Scheiterns der Beziehung unkalkulierbaren finanziellen Belastungen ausgesetzt zu sein, sei es in Form von langjährigen Unterhaltszahlungen an den anderen Partner und / oder erheblicher Vermögensverluste aufgrund von Zugewinnausgleichszahlungen und / oder Verlusten bei der eigenen Alters- und Invaliditätsabsicherung im Rahmen des bei Scheidung durchzuführenden Versorgungsausgleiches. Zwingend sind solche Folgen allerdings nicht. Vorsorgend kann noch vor der Heirat ein Ehevertrag geschlossen und können somit mögliche Konfliktsituationen entschärft werden. Oder, einen vernünftigen Umgang der Beteiligten vorausgesetzt, lassen sich beim Scheitern der Ehe die damit verbundenen Folgen auch im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung regeln.
Bei der Entscheidung für eine ne Lg sollten einige Dinge bedacht werden. Dazu im Einzelnen: Stirbt ein Partner einer ne Lg, ist der Verbliebene kein gesetzlicher Erbe des Verstorbenen. Die Partner einer ne Lg können kein gemeinsames Testament errichten; dies ist Eheleuten vorbehalten. Bleibt das Paar kinderlos, erben die Eltern des verstorbenen Partners oder, falls sie vorverstorben sind, deren Abkömmlinge. Das kann insbesondere dann eine missliche Situation sein, wenn es um Immobilieneigentum geht und sich der Partner des Verstorbenen in Miteigentümergemeinschaft mit dessen Eltern wiederfindet. Eine solche Situation kann nur durch eine testamentarische Regelung ausgeschlossen werden. Die Probleme sind damit allerdings nicht beseitigt. Da ein gemeinsames Testament ausscheidet, muss jeder der Partner ein Einzeltestament zu Gunsten des anderen errichten, das er aber jederzeit und ohne Wissen des anderen ändern oder beseitigen kann. Bei Kinderlosigkeit des Paares bestehen zudem Pflichtteilsansprüche der etwa noch lebenden Eltern des Verstorbenen. Und gerade bei größeren Vermögenswerten kann der testamentarisch von seinem Partner bedachte Erbe mit empfindlichen Erbschaftssteuerforderungen des Finanzamtes konfrontiert sein, weil er nur geringe steuerliche Freibeträge in Anspruch nehmen kann, im Gegensatz zu erbenden Ehegatten, deren hohe Freibeträge häufig überhaupt keine Erbschaftssteuerzahlungen auslösen.
Bei einem gemeinsamen Erwerb von Grundeigentum kann jeder von ihnen jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. In der Praxis heißt dies dann entweder Verkauf des Objektes, oder einer der Beteiligten zahlt den anderen aus und übernimmt das Objekt zu Alleineigentum. Schlimmstenfalls kommt es zu einer Teilungsversteigerung. Zwar gilt dies im Grundsatz auch für verheiratete Paare, jedoch schützt der Bestand der Ehe zunächst vor einem einseitigen Aufhebungsbegehren eines der Partner.
Anders als bei verheirateten Paaren besteht bei den Partnern einer ne Lg nicht die Möglichkeit einer gemeinsamen Veranlagung zur Einkommenssteuer und auch nicht die Wahl der unter Umständen günstigeren Steuerklassenkombination III / V.
Stirbt einer der Partner, hat der Verbliebene keine Ansprüche aus einer Hinterbliebenenversorgung, also der Witwen- bzw. Witwerrente. Das kann insbesondere dann bitter sein, wenn der verbliebene Partner über eine unzureichende oder schlimmstenfalls sogar fehlende Altersabsicherung verfügt und deshalb von Altersarmut bedroht ist.
Partnern einer ne Lg stehen keinerlei Auskunfts- und Informationsrechte bei Krankheit oder Betreuungsbedürftigkeit des betroffenen Partners zu. Sie können keine Einwilligung in Operationen erteilen und auch Vermögensangelegenheiten des Partners nicht regeln. Immerhin lässt sich diese Problematik durch eine Vorsorgevollmacht regeln.
Das Sorgerecht für gemeinsame minderjährige Kinder eines nicht verheirateten Paares steht ausschließlich der Mutter zu. Für die Beteiligung des Vaters an dem Sorgerecht bedarf es einer gesonderten Erklärung der Mutter gegenüber dem Jugendamt oder einer gerichtlichen Entscheidung. Letzteres wird realistischerweise nur bei einer in den Endzügen befindlichen Beziehung anzunehmen sein. Die Partner der ne Lg sind nicht zu Unterhaltszahlungen dem anderen gegenüber verpflichtet. Eine Ausnahme stellen die Regelungen des § 1615 l BGB dar. Danach ist der Vater des nicht ehelich geborenen Kindes der Mutter gegenüber zum Unterhalt verpflichtet, mindestens für die Zeit von drei Jahren nach der Geburt des Kindes, im Einzelfall aber auch länger. Umgekehrt ist eine solche Unterhaltsverpflichtung aber auch der Mutter gegenüber dem Vater des Kindes denkbar.
Es kann für nicht verheiratete Paare empfehlenswert sein, ihr Zusammenleben durch einen Partnerschaftsvertrag zu regeln, auch für den Fall der Auseinandersetzung im Rahmen einer Trennung. Mögliche Konfliktsituationen lassen sich so vermeiden. Eine anwaltliche oder notarielle Beratung in diesem Zusammenhang kann sich lohnen.

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