Der rechtliche Hintergrund dieses Streits dreht sich um die sogenannte Abnahme. Das ist der formelle Startschuss, mit dem eine Immobilie als vertragsgemäß übergeben gilt und die übliche fünfjährige Verjährungsfrist für Baumängel beginnt. Verwenden Bauträger hierbei rechtlich unwirksame Standardklauseln im Kleingedruckten, beginnt diese Frist erst gar nicht zu ticken. Allerdings sind Bauträger dem nicht schutzlos ausgeliefert. Sie können die Abnahme jederzeit von den Käufern fordern und den Beginn der Verjährung so selbst in Gang setzen. Tun sie das jedoch nicht und die Abnahme bleibt unwirksam, droht eine extrem lange Haftung. Das Problem für den Bauträger: Er schuldet eine den aktuellen Regeln der Technik entsprechende Bauqualität zum Zeitpunkt der Abnahme. Erfolgt die Abnahme aus formalen Gründen über viele Jahre nicht und verschärfen sich die technischen Anforderungen, kann der Erwerber theoretisch bauliche Anpassungsmaßnahmen oder Modernisierungsmaßnahmen verlangen. Außerdem stellt sich die Frage, ob trotz jahrelanger Nutzung und Abnutzung die Erwerber zum Zeitpunkt der Abnahme einen Neubauzustand erwarten dürfen, der Bauträger also kostenlos „durchrenovieren“ muss.

Die Karlsruher Richter stellten nun aber klar, dass diese Haftung nicht grenzenlos ist. Aus dem juristischen Grundsatz von Treu und Glauben leiteten sie eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der gescheiterten Abnahme ab, nach der Käufer ihre Ansprüche nicht mehr durchsetzen können. Eine starre, automatische Verjährungsfrist ist diese Obergrenze jedoch nicht.

Genau diese Konstellation lag einem Fall zugrunde, in dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2020 rund 292.000 Euro für die Sanierung eines Pultdachs forderte, das bereits 1999 errichtet worden war. Seitdem hatten sich die technischen Regeln verschärft.  Da die damalige Abnahmeklausel ungültig war, befand man sich noch innerhalb der 30-jährigen Grenze. Einige der Wohnungen wurden zudem erst im Jahr 2001 verkauft. Diese sogenannten Nachzügler argumentierten, dass für sie die strengeren bautechnischen Vorschriften ab dem Jahr 2001 gelten müssten und nicht die Regeln aus der Bauzeit von 1999. Das zuständige Oberlandesgericht Stuttgart hatte die Klage der Eigentümergemeinschaft zunächst abgewiesen, da es der Ansicht war, die Ansprüche seien nach 15 Jahren bereits verjährt.

Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil nun auf und verwies den Fall zur neuen Verhandlung an das Oberlandesgericht zurück. Eine abschließende Entscheidung, ob das Dach 1999 tatsächlich mangelhaft war und ob das geforderte Geld fließt, ist damit noch nicht gefallen. Das Berufungsgericht muss hierzu erst noch genaue Feststellungen treffen. Allerdings gaben die obersten Richter dem Stuttgarter Gericht klare Leitlinien mit auf den Weg, die enorme praktische Bedeutung haben.

Die Richter stellten unmissverständlich fest, dass es durch die Hintertür keinen zweiten Neubau auf Kosten des Bauunternehmens geben darf. Wer ein Dach fast 20 Jahre lang nutzt, muss sich die natürliche Alterung und den normalen Verschleiß anrechnen lassen. Die Verträge müssen im Streitfall so angepasst werden, dass dieser unvermeidbare Verschleiß einer Abnahmereife nicht entgegensteht. Käufer können redlicherweise keinen blütenweißen Neuzustand mehr verlangen.

Eine weitere wichtige Klarstellung betrifft die späten Käufer. Wenn ein Bauträger bereits fertige Wohnungen an Nachzügler verkauft, verspricht er damit nicht stillschweigend ein späteres Technik-Update. Maßgeblich für die geschuldete Bauqualität sind immer die Standards zu dem Zeitpunkt, als das Gebäude tatsächlich errichtet wurde, und nicht die moderneren Regeln, die vielleicht erst Jahre später bei der Vertragsunterschrift galten.

Für die Praxis bedeutet das Urteil einen fairen Ausgleich der Interessen. Erwerber profitieren bei unwirksamen Abnahmeklauseln zwar von einem sehr langen Zeitraum, in dem sie echte Mängel aus der Bauzeit rügen können. Auf der anderen Seite können Bauunternehmen aufatmen, da ihr finanzielles Risiko sinnvoll eingegrenzt wird. Sie müssen nach Jahrzehnten nicht für den normalen Verschleiß geradestehen oder Altbauten aufwendig an neue Normen anpassen.

Rechtsanwalt und Notar Dietrich Schenke
LL.M. (Steuerwissenschaften)
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Schlichter und Schiedsrichter nach SOBau in der Kanzlei KH&S Dr. Kruse, Hansen & Sielaff Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Rechtsanwälte, Fachanwälte, Notare
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Tel. 0461 - 5 20 77 0

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