Schon Konfuzius wusste: In allen Dingen hängt der Erfolg von den Vorbereitungen ab.
Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte nicht nur den Kaufpreis kennen, sondern auch die weiteren anfallenden Kosten berücksichtigen, damit der Hauskauf nicht zum finanziellen Desaster wird.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Schleswig-Holstein 6,5 % vom Kaufpreis und ist regelmäßig vom Käufer zu tragen. Dieser trägt in der Regel auch die Notarkosten. Am 23.12.2020 tritt eine Regelung in Kraft, wonach die Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser von Käufer und Verkäufer je zur Hälfte zu tragen sind. Das gilt aber nur dann, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bisher war es häufig so, dass der Käufer die Maklerkosten allein zu tragen hatte. Das ist jetzt Vergangenheit, zumindest wenn Verbraucher kaufen.
Wer bereit ist, sich für eine Immobilie zu verschulden, sollte sich auch vergewissern, ob er für den Kaufpreis eine vernünftige Gegenleistung erhält. Aber wer kann schon beurteilen, ob eine Immobilie den Kaufpreis wert ist? Gutachter natürlich! Laien können Gebäudemängel schwer erkennen, Fachleute sind hierauf aber spezialisiert. Wer hier, je nach Aufwand, 1.000 EUR bis 3.000 EUR investiert, gibt das Geld nicht an der falschen Stelle aus.
Gebrauchte Immobilien haben sehr häufig Instandsetzungsbedarf. Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung kauft, sollte sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen vorlegen lassen, die man beim Verwalter einsehen kann. Hieraus wird sich ergeben, ob die Eigentümergemeinschaft in der Vergangenheit Sanierungsmaßnahmen beschlossen hat, für die die Instandsetzungsrücklage nicht ausreicht. Dann muss der Käufer damit rechnen, zukünftig zur Kasse gebeten zu werden. Käufer gebrauchter Einfamilienhäuser sollten sich den fachlichen Rat eines Architekten oder Sachverständigen einholen. Denn wenn Instandsetzungsmaßnahmen nicht aufgeschoben werden können, sollte der Käufer sie bei der Finanzierung des Hauskaufs berücksichtigen.
Immobilieneigentümer benötigen Versicherungsschutz. Unwetter, Feuer, Rohrbruch: Im Schadensfall droht ohne Versicherungsschutz der Ruin. Wenigstens eine Wohngebäudeversicherung und eine Hausratsversicherung sollten abgeschlossen werden. Versicherungsmakler beraten bei der Deckung des Versicherungsbedarfs und holen auch Vergleichsangebote ein. So wird gewährleistet, dass der Versicherungsschutz ausreichend, aber nicht überteuert ist.
Wohneigentum bringt laufende Kosten mit sich. Neben Grundsteuern, Müll- und Abwassergebühren und Versicherungskosten sind häufig noch weitere laufende Kosten zu berücksichtigen, die sich auf das Jahr verteilt summieren können. Käufer von gebrauchten Häusern sollten stets hinterfragen, ob die Anliegerstraße und die öffentliche Kanalisation oder sonstige Erschließungsmaßnahmen bereits von der Gemeinde endabgerechnet worden sind. Manchmal kommen derartige Abrechnungen erst nach vielen Jahren, wenn niemand mehr damit rechnet. Gute Notare helfen hier bei der Gestaltung fairer Regelungen im Kaufvertrag.
Besonderheiten gelten beim Kauf von Immobilien in Sanierungsgebieten. In Flensburg gibt es z. B. die Sanierungsgebiete „Südstadt/Bahnhofsumfeld“, „Fruerlund Süd“, „Duburg“, „Neustadt“ und „Westliche Altstadt“. Denn Eigentümer von in Sanierungsgebieten gelegenen Grundstücken müssen nach Abschluss der städtebaulichen Sanierung einen Ausgleichsbetrag an die Stadt zahlen, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks entspricht.
Text: Dietrich Schenke, LL.M. (Steuerwissenschaften) Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht,
Schlichter und Schiedsrichter nach SOBau in der
Kanzlei KH&S Dr. Kruse, Hansen & Sielaff Rechtsanwälte, Fachanwälte, Notare
Stuhrsallee 35, 24937 Flensburg
Tel. 0461-520770
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